Katz und Maus oder: Der Makler, Dein Freund und Helfer?!
Vorab noch eine Anmerkung: Wie bereits schon einmal gesagt, ist dieser Blog all vor allem von MIR für MICH und dient auch weiterhin primär der Suche nach einer geeigneten Immobilie für mich. Dies vorweg geschickt ist der Blog im Allgemeinen und der nachfolgende Beitrag im Besonderen eine Darstellung meiner Meinung, die somit naturgemäß subjektiv ist und zum anderen folglich weder Anspruch auf Richtigkeit noch auf Vollständigkeit oder Repräsentativität erhebt. Wer immer noch liest, der ist herzlich zum Bleiben eingeladen, der Spannungsbogen sollte jetzt zumindest gesetzt sein.
Also los…
Es hat schon etwas vom klassischen Hase und Igel oder auch Katz und Maus Spiel. Ewig versucht der Makler in der Darstellung einer Immobilie die Gratwanderung zu schaffen, die das Objekt zum einen möglichst vorteilhaft und (hoffentlich) detailreich darstellt, auf der anderen Seite aber auch nur genau so viel verrät, dass ein findiger Interessent die Immobilie nicht alleine identifizieren und am Ende u.U. noch den Makler umgehen kann.
Ich möchte an dieser Stelle gar nicht darauf eingehen, dass es natürlich Exklusivrechte gibt und das von mir skizzierte Verhalten des Interessenten u.U. sogar rechtswidrig sein kann. Ich würde so etwas ohnehin ja nie machen, oder doch? 
Es wird in diesem Spiel, wie übrigens auch in vielen anderen Spielen, jedoch auch immer einen Akteur geben, der einen Anreiz hat, schneller, besser, geschickter zu sein, als sein Gegenüber.
Die Frage ist nur: Wie hoch ist dieser Anreiz und somit die Motivation „kreativ“ zu werden?
Schaut man nun auf die Immobilienbranche im Allgemeinen und auf das Rhein-Main Gebiet im Besonderen und setzt weiterhin 5% (netto) als durchschnittlichen Courtage-Satz an, so wird auch mit mäßigen Rechenkünsten schnell klar, dass eine 5-stellige Eurosumme eher die Regel denn die Ausnahme sein wird.
Mit anderen Worten: Die Motivation für jeden rational und wirtschaftlich denkenden Menschen ist ziemlich hoch!
Darüber hinaus wird ebenfalls klar, dass – zumindest in Deutschland – die Motivation im reinen Spiel asymmetrisch verteilt und recht binär ist.
Einfacher gesagt: Der Gewinn des Einen ist der Verlust des Anderen und etwas dazwischen gibt es nicht (oder selten). In anderen Ländern ist dies anders, da dort die Courtage entweder vom Verkäufer gezahlt oder anteilig von den Parteien entrichtet wird, was sich natürlich auch auf die Motivation der Teilnehmer auswirkt.
Für Deutschland halte ich also fest, dass der Interessent in aller Regel einen Anreiz von 10.000 und mehr Euro hat, alles in seiner Macht stehende zu tun, den Makler (im Rahmen der Legalität) zu umgehen. Der Makler, auf der anderen Seite, hat genau den gleichen Anreiz mit der entgegengesetzten Motivation: Dem Interessenten Steine in den geplanten Weg zu legen, wo es nur geht.
An dieser Stelle möchte ich mich um Neutralität bemühen und keine der umrissenen Verhaltensweisen kritisieren. Man sollte es sportlich sehen, was jedoch – wie meine bisherigen Diskussionen zeigen – vor allem den Maklern schwer fällt.
Nun, wenn ich schon dabei bin, schauen wir uns doch gemeinsam einmal die Marktteilnehmer an!
Die Immobilienbranche: Monopolisten und fragmentierte Käufer
Aus meinen alten Lehrbüchern habe ich damals mitgenommen, dass es zunächst grundsätzlich zwei Marktteilnehmer gibt: Verkäufer und Käufer.
Die Marktmacht der Verkäufer ist vor allem von der Art und Austauschbarkeit des Produkts abhängig. Eine außergewöhnliche Immobilie in eben außergewöhnlicher Lage, wird mich als Verkäufer zum Quasi-Monopolisten machen und meine Verhandlungsmacht stärken. Le Loi c’est moi!
Erfülle ich nur eins oder keins der vorgenannten Kriterien, wird sich im Zweifel die Verhandlung deutlich schwieriger gestalten, auch wenn ich natürlich mit meiner Immobilie nach wie vor Monopolist bin. Ich habe in dem Fall einfach nur „mit Zitronen gehandelt“. Auf der Käuferseite kann ich Macht in aller Regel dadurch gewinnen, wenn ich einziger bzw. Groß-Abnehmer bin oder wenn der Verkäufer anderen Zwängen unterliegt und, wie es immer gerne heißt, „umständehalber“ verkaufen muss. Eine Aggregation der Nachfrage durch viele Nachfrager mit den einhergehenden, niedrigen Preisen gilt hier nicht.
Vielmehr heisst es: 3..2..1..meins! Denn wenn ich eine Immobilie will, will ich eben genau DIESE und keine andere. Das Objekt der Begierde ist nicht beliebig austauschbar.
Allein aus diesem Abriss ergibt sich eine Vielzahl möglicher Konstellationen, die die Verhandlungen entweder zäh oder kurz und (schmerzvoll) für eine der beiden Parteien werden lassen. Unter dem Strich, so zeigt zumindest meine Erfahrung mit dem Blick auf Rhein-Main, haben wir eher einen Verkäufermarkt, solange man seine Immobilie nicht direkt in der neuen Einflugschneise des Frankfurter Flughafen gebaut hat. Zitronen eben!
Nachdem die Hauptrollen mit Verkäufer und Käufer bereits vergeben sind, bleibt die Frage: Warum brauche ich einen Makler? Die einfach Antwort: Keine Ahnung!
Nun gut, ganz so einfach ist es doch nicht. Sicherlich hilft der Makler u.a. bei einer möglichen Bewertung der Immobilie, aggregiert die Nachfrage, beantwortet erste Fragen und filtert ggf. vor. Auch wenn dies durchaus im Rahmen der neuen Medien und Tools sehr viel besser, einfacher und zu dramatisch geringeren Kosten durchgeführt werden könnte, bleibt wohl der entscheidende Punkt: Es kostet den Verkäufer nichts. Leider scheint an der Stelle dann mal nicht zu gelten: Was nix kost’ is auch nix!
Somit wird dem Käufer also durch den Verkäufer eine nicht unerhebliche Summe aufgebürdet, wobei doch ein legitimer Gedanke ist, ob nicht beide Parteien durch eine Kostenteilung besser gestellt wären?
Die maklernahe Leserschaft dieses Blogs wird natürlich zwei Dinge entgegnen, dass natürlich dies 1.) eine sehr idealistische Vorstellung ist und 2.) so nur ein Kaufinteressent argumentieren kann.
Auf die beiden vorgenannten Punkte kann ich nur antworten: Schuldig im Sinne der Anklage! Aber trotzdem ein schönes Gedankenspiel!
Bevor ich zum heutigen Fazit komme, möchte ich noch festhalten, dass es sicherlich tausend und abertausend Gründe gibt, warum es Intermediäre in Form von Maklern geben muss, I just don’t see them!
Gerade deshalb würde ich gerne einmal eine Kalkulation eines Maklers sehen, wie denn die Aufwände in Relation zu den Erträgen stehen. Also, liebe Makler, gerne und mit aufrichtigem Interesse nehme ich Eure Kommentare entgegen, wo genau der Mehrwert liegt und wonach hier nicht Gewinnmargen im hohen zweistelligen Bereich anfallen!
Mein heutiges Fazit:
Und nochmals vorweg geschickt, dass es sich um meine subjektive Meinung handelt und hier keinesfalls den Aufruf zu gesetzeswidrigen Verhalten starten möchte. Ich freue mich über Kommentare (gerade von Maklern) und lerne gerne dazu
- Das „Spiel“ zwischen Makler und Immobilieninteressent, ist nur eine weitere Auflage des Klassikers „Katz und Maus“, wie er sich in vielen Bereichen und Industrien täglich abspielt
- Rational und wirtschaftlich denkende Interessenten sind bei der Höhe der monetären Anreize geradezu verpflichtet, die Kosten (im Rahmen des geltenden Rechts) zu minimieren
- Die Verhandlungssituation bei Immobilien hängt – nach wie vor– vor allem von Angebot und Nachfrage ab
- Makler sind keine notwendige Bedingung für das funktionieren des Immobilienmarktes
Trackbacks & Pingbacks
- Immobilien inside | Immobilienblog » Blog Archive » Katz und Maus oder: Der Makler, Dein Freund und Helfer?!
- Einen Monat myWohnhome – Eine Retrospektive « myWohnhome
- Über – Das kurze Leben von Immobilienblogs « myWohnhome
- Retrospektive 2.0 – Ein Quartal myWohnhome « myWohnhome
- Des einen Freud’, des anderen Leid’ – Hasslieben in der Immobilienbranche « myWohnhome
- O professionalism, where art thou? oder: Der Makler, Dein Freund und Helfer Teil II?! « myWohnhome
Der Käufer zahlt immer alles, denn der Verkäufer schlägt die Prov des Maklers auf den Preis inkl. 19% MwSt drauf. Für die nicht ausgewiesende Prov des Maklers zahlt der Käufer in manchen Bundesländer noch 5% Grunderwerbsteuer obendrauf. Aber hauptsache keine Provision bezahlt.
Kick it.
Danke Rolf, für Dein Kommentar, auch wenn ich nicht sicher bin ob ich es genau verstehe.
Mein Verständnis ist: Es sei eigentlich egal, ob jetzt Makler oder nicht, der Käufer muss die Suppe immer auslöffeln! Ist das so richtig wiedergegeben?
Nun, ein paar Dinge dazu:
1. Hab ich immer noch den Eindruck, dass ggf. der Verkäufer die Kohle mehr verdient hat, als der Makler (aber wieder nur meine subjektive Meinung).
2. Glaube ich auch, dass der Preis ohne Makler ein anderer ist oder eben die Bereitschaft zu verhandeln seitens des Verkäufers. Aber überlegen wir mal folgendes:
Das Objekt soll 100.000€ kosten (in beiden Fällen). Unterschied ist nur: Ohne Makler ist weniger Verhandlungsspielraum, weil ich ja den Makler spare (so die Logik des Verkäufers).
Wenn ich es jetzt schaffe, den Käufer zu “drücken” 90,000 im Makler und 5000€ (in Worten fünftausend!) weniger im Ohne-Makler Szenario, bin ich immer noch besser daran, als mit Makler (jeweils mit 5% Grunderwerb, Notar, etc.).
Macht das Sinn?
Gut, wenn der Verkäufer den Käufer auf 90T drückt, dann sollte der Verkäufer sein Lebensberechtigungsschein abgeben
.
Die Verhandlungsbereitschaft ist zu 98% der Fälle immer vorhanden, egal ob eine Makler dabei ist oder nicht.
Außerdem weiß der Käufer den Endpreis des Verkäufer nicht. Weil das Preisangebot beim Makler kann sich aus Endpreis + MC aus Endpreis + Verhandlungsspielgeld zusammensetzt.
Beim Verkäufer ohne Makler ist es Endpreis + Bearbeitungsvergütung + Verhandlungsspielgeld.
1. Hab ich immer noch den Eindruck, dass ggf. der Verkäufer die Kohle mehr verdient hat, als der Makler (aber wieder nur meine subjektive Meinung).
Da sollte man den gesamten Verkaufsvorgang eines Objektes anschauen. Von Einkauf des Objektes Erfassung, Bewertung, Darstellung, Marketing bis zu den Besichtigungen des Objektes.
Verhandlungsvorgang, Aufbereitung der Unterlagen und Zusendung zu dem Kunden damit er das Kapital beschaffen kann. Entwurf des Kaufvertrages, Notartermin und Übergabe des Objektes.
Oft ist es so das der Makler die Eigentümer von Ihren überhöhten Verkaufspreisen runterholen muß.
In der Beliebtheitsskala dümpelt der Makler im unteren Bereich irgendwo bei/unter/über Politikern und Rechtsanwälten, wobei erstere sicher und gut bezahlt werden und die Rechtsgelehrten auch dann ihr Geld verdienen, wenn sie den Prozeß verlieren.
Der Makler muß, bevor er an das Schreiben einer Rechnung denken kann, den „Prozeß“ gewonnen haben.
Nun, er gewinnt aber nicht jeden. Seine Kalkulation ist also eine Mischkalkulation – wenn er überhaupt eine hat.
Manche Makler machen nicht einmal eine „Nachkalkulation“ und wissen nicht, wie viel Geld/Zeit sie eigentlich ausgegeben haben, bevor die Immobilie vermittelt wurde oder – im schlimmeren Fall – der Verkäufer es sich anders überlegt hat und nicht mehr verkaufen will oder – im noch schlimmeren Fall – wenn plötzlich aus der „Bekanntschaft“ jemand auftaucht, der nun kaufen will – ohne Makler versteht sich.
Maklers Müh ist oft umsonst…
Ich bin mir sehr sicher, dass viele Makler ganz ohne Provision leben könnten, wenn denn jede ihrer Dienstleistungen bezahlt werden würde.
Fast jeder, der eine Immobilie sucht, hat bis zum Abschluss eines Kaufvertrages etliche Immobilien mit anderen Maklern besichtigt, ..zig Exposés und Unterlagen von verschiedensten Maklern erhalten, Telefonate geführt etc. etc. und dafür nicht einen einzigen Cent bezahlt…. Schon mal darüber nachgedacht?
Die Kosten für Marketing haben sich erheblich erhöht.
Es gibt viele, die über Makler die Nase rümpfen. Dennoch werden die vermeintlich „besseren“ Berufe nicht müde, den Maklern zu erklären, dass sie zur Verkaufsförderung unbedingt vom Fotografen gemachte Bilder brauchen, optimal gestaltete Grundrisse wichtig sind, Videos produziert werden müssen, Homestaging organisiert werden muss und und und…
Immer mehr wird der Makler zum interessanten Kunden, der zu bezahlen hat, auch wenn es mit dem Verkauf nix wird. Klar, die Marketingmaßnahmen sind alle sehr wichtig, denn auch die Immobilie hat nur eine Chance, den ersten Eindruck zu hinterlassen.
Nicht zu vergessen: Die Kosten der Veröffentlichung. Ich kann nicht einmal sagen um wie viel hunderte Prozent allein die Kosten der Veröffentlichung im Internet gestiegen sind, seit es dort Immobiliendatenbanken gibt … und die Preisschraube dreht sich jedes Jahr aufs Neue.
Es gibt, wie hier schon sehr richtig bemerkt wurde, viele Verkäufer, die den Aufwand extrem unterschätzen, der schon bei der richtigen Wertermittlung losgeht.
Was aber auch unterschätzt wird, ist gerade bei selbstgenutzten Immobilien, die emotionale Belastung, die der Verkäufer erfährt, wenn sein bisheriges Zuhause kritisch beäugt wird oder negative Einschätzungen getroffen werden, ob berechtigt oder unberechtigt – es ist nicht angenehm. Mit dem Makler dazwischen verhandelt es sich entspannter. Für beide Seiten.
Ein weiterer Dank an Frau Pohlmann für den Kommentar und schöne Einsichten in die bzw. Ansichten zur Maklerwelt.
Ohne die Diskussion beenden zu wollen, möchte ich mir dennoch erlauben, meine take-aways des Dialogs kurz zusammen zu fassen.
Da ich ein Freund einfacher Erklärungen bin, versuche ich es kurz zu halten. Insbesondere Rolf von ikickyourass.com hat, so glaube ich, den Nagel auf den Kopf getroffen und somit kann man glaube ich fest halten:
Somit bleibt für mich die Tatsache bestehen, dass es aus meiner Sicht auch weiterhin keinen wirklichen Grund für Makler gibt, ausser der Tatsache, dass es genug Nachfrage und Angebot gibt. Aber auch das ist ja hinreichend
Endlich ist mal bisschen Leben in der Bude
Den letzten Punkt lass ich uneingeschränkt gelten. Das stimmt sicherlich, dass ein Makler da doch den Realitätsverlust des Verkäufers etwas relativeren kann.
Der Rest ist natürlich sowohl von Dir als auch von mir spekulativ dahingehend, wie der Preis ist und aus was er sich zusammensetzt.
Gebe nur die Verkäuferargumentation wieder, dass die Verhandlungsbereitschaft anders mit Makler ist, als ohne Makler, PLUS die Erkenntnis, dass bisher meine Makler-Interaktionen nicht unbedingt davon geprägt waren, dass der Makler von sich aus den Preis des Verkäufers drücken wollte. Warum auch…..geht ja dann auch um sein Salär.
Da liegt ja auch irgendwo der Hase im Pfeffer. Der Käufer bezahlt den Makler, obwohl beide eigentlich ein gegensätzliches Interesse haben. Minimierung des Kaufpreises vs. Maximierung der Courtage….
Danke für Deine Kommentare!
Warum sollte eine Makler oder ein Verkäufer den Preis von sich aus senken? Das würdest du auch nicht machen.
“Der Käufer bezahlt den Makler, obwohl beide eigentlich ein gegensätzliches Interesse haben. Minimierung des Kaufpreises vs. Maximierung der Courtage….”
nicht immer, wenn ein Käufer “seine” Immobilie findet wo einfach alles stimmt, dann ist der Preis sekundär. Das ist eine Bauch/Gefühlsentscheidung. Das sind Käufer die sich einmal im Leben ein Haus kauft.
Kapitalanleger ticken anders, die wissen das Courtagen gezahlt werden egal was sie kaufen. Die wollen, das die gesamt Rendite paßt.
>>Warum sollte eine Makler oder ein Verkäufer den Preis von sich aus senken? Das würdest du auch nicht machen.
Erstmal geben ich Dir grundsätzlich recht. Ohne Grund, sollte man das nicht tun.
Aber dann vertrete ich die Meinung: Wer zahlt, bestimmt. Ich bezahl den Makler, also muss er meine Interessen vertreten und somit einen möglichst guten Preis für mich aushandeln.
>>wenn ein Käufer „seine“ Immobilie findet wo einfach alles stimmt, dann ist der Preis sekundär.
Auch da stimme ich Dir zu, ändert aber nichts an der Feststellung, dass m.E. die Interessen von Makler und Käufer auseinanderfallen.
Um nicht ganz den Fokus zu verlieren, und wenn ich die grundsätzliche Richtung Deiner Argumentation richtig interpretiere, würde ich gerne nochmal auf das Thema zurückkommen, warum ich also Makler brauche? Ich verstehe das doch richtig, dass ich Dich eher in eine “maklernahe” Denkschule (no offense) einordnen darf, oder?
Da gibt’s einen schönen Ansatz über Interessensasymmetrie im Buch Freakonomics.
Als Makler verhandle ich nicht im Interesse des Mandanten (=Verkäufers), der den höchsten Preis erzielen will. Als Makler wäge ich ab. Bsp:
300.000 EUR sei der faire Wert.
Ein Angebot über 270.000 EUR liegt vor.
Kein Angebot über 300.000 EUR liegt vor, könnte noch kommen, mit Aufwand verbunden (Marketing, Warten, mehr Besichtigungen…)
Was macht der Makler? Hoher Incentive, das schlechte Angebot an den Mandanten weiterzuempfehlen. Besser Provision auf 270k, als keine Provision auf 300k. Spatz in der Hand, Taube auf dem Dach. Der Mandant hat nicht nur den Abfluss der vorhandenen Zahlungsbereitschaft auf Kaufseite in Richtung Makler, sondern geht auch unter fairem Wert weg.
Und jetzt kommst du!
Hey Sönke
Danke für den Kommentar. Auch wenn ich gerne den Kollegen von ikickyourass.com dazu hören würde, ein paar Gedanken von meiner Seite:
1. Fairer Wert
Was ist ein fairer Wert? Bei Dinge, die sehr individuell und nicht ubiquitär sind, ist die Frage eines “fairen Werts” leider recht rhetorisch. Auch wenn ich das Beispiel von Dir mag, hab ich es leider nur anders erlebt: Mein Argument: Der Marktwert in gleicher Lage is x € und das Argument des Verkäufers: So what…ich finde jemanden, der mir deutlich mehr zahlt
2. Interesse des Maklers
Nun…bei einer angenommenen Provision von 15.000€ (5% netto auf VK 300k) gegenüber 13.500 (5% netto auf VK 270k) ist der Verlust in der Tat zu verschmerzen, was m.E. sehr dafür spricht, dass der Spatz in der Hand hinreichend luckrativ sein dürfte, was – wenn ich böse wäre – wieder bestätigen würde: Hauptsache Geld verdient, der Rest ist egal
Für mich ein klares Indiz für das Principal-Agent Problem: http://de.wikipedia.org/wiki/Prinzipal-Agent-Theorie
3. Risiko des Maklers/Risikoaversion
Nun bleibt für mich die zentrale Frage (again), welche Kosten hat der Makler eigentlich, bzw. was kostet es ihn zu warten. Die hier zitierten Kosten von Webhosting, Fotos etc. sind zum Zeitpunkt des ersten Angebots “sunk” und somit nicht mehr relevant. Die Frage ist also: ist der Makler unter Druck, das Angebot von 270k anzunehmen oder nicht? Wird der Verkäufer kurzfristig abspringen? Wohl eher nicht. Vor dem Hintergrund denke ich, dass ein “Verkauf” unter dem fairen Wert – zumindest in der Gegend aus der ich komme – eher die extreme Ausnahme sein wird. Der Makler kann rein theoretisch abwarten, bis ein geeignetes Angebot kommt, um – und das ist entscheidend – nicht den fairen Wert zu erzielen, sondern die Provision zu maximieren. Die Grenzkosten für längeres Warten sind m.E. nahezu nicht vorhanden (Bei 1500€ MEHR Provision können einige Besichtigungen gemacht werden, bis hieraus ein schlechter Stundensatz wird;)))
Ja ich arbeite in einem Makler/Hausverwaltungsunternehmen.
Warum ich also Makler brauche? Weil es der Verkäufer so entschieden hat.
In unser Unternehmen kommen oft Eigentümer die vorher selber versucht haben ihr Objekt auf dem Markt zuverkaufen.
Die dachten so wie Du, warum brauche ich ein Makler, das, was die können kann, ich auch:
Eine Anzeige in die Zeitung, eine ins Internet, Verkaufsschild ins Fenster, der erste Kunde wird es uns zu unseren Konditionen aus den Händen reißen. Geschätzter gesamt Aufwand ca. 30 min. und fertig ist der Hausverkauf.
Tjaaa ähm, dass das nicht funzt, wird man dann sehen, außer man hat DIE Lage, die jeder will, aber wirklich jeder.
Bevor ich mal ins Detail gehe, trifft das Sprichwort “Wer schreibt, der bleibt” beim Hauskauf voll ins Schwarze.
Heute wollen die Käufer ansprechende Exposés mit Text und Bildern, die man nicht zwischen Tür und Angel erstellt. Dann kommen die Kosten für die Anzeigen. Darauf kommen die Anrufe der Interessenten zu jeder Tages- und manchmal zur Nachtzeit. Es kommen immer dieselben Fragen.
Hat man dann ein Besichtigungstermin, muss man ggf. dort hinfahren und notfalls muss man einen Tag Urlaub nehmen. Denn man kann keine Besichtigung zwischen Tür und Angel durchführen.
Aber wenn man einen Termin zur Besichtigung hat, heißt es noch nicht, dass der Interessent auch kommt.
Auch uns passiert es oft, das der Interessent nicht kommt und sich nicht vorher meldet, dass er nicht kommt. Also ein Tag umsonst Urlaub bzw. Zeit genommen.
Wenn man mehrere Besichtigungen an einem Tag terminiert, was sinnvoll ist, und von den z.B. 10 angemeldeten Interessenten nur 1 kommt und dieser schon nach 5 min geht, da er sich alles anders vorgestellt hat, stärkt die Motivation ungemein.
Richtig geil sind die Immotouris, die zwar kommen aber nur gucken wollen und keinerlei Kaufabsichten haben. (Mal schauen, was der Nachbar hat)
Dann lass diesmal 5, 10, 15-mal passieren, entscheide selbst.
Das sind nur die Umstände, die man zur Besichtigung hat. Wenn man dann nach dem o.g. Vorgang einen potenziellen Käufer hat, geht es weiter.
Dann geht es um die Finanzierung des Objektes. Wenn der Kunde es bar zahlt kein Problem (Nachweis verlangen denkt der Verkäufer daran?), aber wenn es durch eine Bank finanziert wird, soll müssen Unterlagen (z.B. Grundriss Maßstab 1:100 cm, cm³ umbauter Raum, aktueller Grundbuchauszug usw.) beschafft werden, die der Eigentümer oft nicht mehr hat. Was dann?
Auch wenn der Kunde glaubt, er könne es finanzieren, kann es passieren, dass das die Bank etwas anders sieht und weg ist der Kunde und ab zum Anfang Anzeige, Anrufe usw.
Ist die Finanzierung durch, wird der Kaufvertrag entworfen. Das hier durch kleine Details der Kauf kippt kann, versteht sich von selbst. Und zurück an Anfang Anzeige, Anrufe usw.
Selbst wenn die Finanzierung durch ist, der Kaufvertrag i.O. kann es selbst beim Notartermin noch platzen. Durch plötzliches Nachverhandeln des Käufers oder Verkäufers, beim Käufer hat sich was Grundlegendes geändert (Trennung, Arbeitslosigkeit, Versetzung usw.). Und weg ist der Kunde und zurück zum Anfang Anzeige, Anrufe usw.
Und das alles muss der Privatmann in seiner Freizeit machen. Neben Beruf und Familie.
Oft müssen wir diesen Eigentümer mitteilen, dass wir ihnen da nicht mehr helfen können. Aufgrund seiner Vorgeschichte ist das Haus unverkäuflich und “tot”. Wie schon oben erwähnt haben die Eigentümer utopische Preise. Wenn wir jetzt für dasselbe Haus einem niedrigeren Preis ansetzten, der dem Markt gerecht ist, wird der Käufer warten, weil er denkt, wenn der Preis jetzt so tief ist, geht er noch weiter runter. Ich muss ja jetzt nicht kaufen.
Danke für die ausführliche Darstellung, Rolf, die auch bestimmt für die anderen Leser hilfreich ist.
Aus meiner Sicht gilt eben – wie bei jeder “Dienstleistung – wenn es keiner in Anspruch nehmen würde, gäbs die Zunft nicht und der Markt würde sich selbst regulieren. Daher ist glaube ich das entscheidende Argument für oder wider die Existenz von Maklern Dein erstgenanntes:
Weil es der Kunde eben so entscheidet! Punkt!
Die restlichen Punkte sind mit Sicherheit Interpretationssache, inwiefern die “Härten” des Maklerlebens im einzelnen Fall eben 10k und noch mehr Euros wert sind. Aber – fair enough – der Kunde will es, ist Monopolist mit seiner Immobilie und somit bekommt er es. Da ist der Drops dan auch gelutscht.
Warum glaubt Ihr denn dann, warum die Maklerbranche einen so schlechten Ruf hat?
Liegt es daran, dass die Vielzahl der Leute die Aspekte, die Du oben genannte nicht sieht? Sind es schlechte Erfahrungen?
Kaum eine Branche bekommt wohl so viel “Prügel” wie die Immobilienmakler, aber woran liegt das?
Hallo liebe Blogger und Kommentierer,
mit genuss las ich den Blog samt Kommentaren…
Auch mir (immobiliennah) schwirren tausende Gedanken zu dieser Thematik durch den Kopf. Leider schaffe ich es nicht, diese alle niederzuschreiben…
Vielleicht gebe ich nur zwei drei kurze Denkanstösse:
1. Möchtest Du ein Auto kaufen, gehst Du zum Händler (nicht zum Hersteller)
2. Warum suchst Du Dir nicht einen Makler, der dann exclusiv nur für Dich arbeitet (Immobilie suchen, vorsondieren, Verkäufer einschätzen, Preis einschätzen etc. – das ganze auf einem sachlichen und vertrauensbildendem Niveau)? Der ist ja dann nur für Dich tätig und verdient dann Deine Provision! Schon ist der fade Beigeschmack der überteuerten Dienstleistung hinfort.
3. Der Makler ist eigentlich auch ein Vermittler. Das heisst, er verMITTELT. er findet sozusagen die Mitte zwischen der abstrusen Verkaufspreisvorstellung des Verkäufers und der abstrusen Kaufpreisvorstellung des Käufers. In anderen Segmenten (z.B. Gewerbeimmobilien) ist auch ein ganz anderes Talent gefragt, nämlich die Interessen des Mieters (Laufzeit, Investition, Ausstattung) mit denen des Vermieters (Laufzeit, Investition, Ausstattung etc.) in Einklang zubringen.
Vielleicht hast Du das Glück, auch bald auf einen Immobilienprofi (ich habe jetzt bewusst nicht Makler geschrieben, denn Makler sein kann prinzipiell jeder) zu treffen, der Dir bei Deiner verkorksten Situation helfen kann… (no offense!)
Viele Grüße
Björn!
Hallo Björn,
vielen Dank auch für Deine Darstellung, auf die ich gleich noch eingehen werde.
Vorab Danke schön für das Lob (ich sehe es als ein solches), dass Du den Blog mit Genuss gelesen hast. Neben der Hauptsache – der Suche nach einer Wohnung für mich – soll dieser Blog ja auch unterhalten und Denkanstösse liefern. Ich glaube, da sind wir/bin ich auf einem guten Weg.
Nun, zu Deinen Punkten und meine Sicht der Dinge.
zu 1.) Ich suche auch schon seit längerem nach einer vergleichbaren Geschäftsbeziehung wie der des Immobilienmaklers, scheitere aber darin, einen wirklich treffenden Vergleich zu finden. Warum glaube ich also, dass der Vergleich zu einem Autohändler hinkt?
Zunächst die psychologische Komponente. Der Händler nimmt – zumindest offensichtlich – keine Courtage, Kommission oder was auch immer. Auch wenn es vielleicht (bzw. bestimmt) eingepreist ist, so wird es dem Käufer nicht transparent, dass da die Marge des Händlers im Preis steckt.
Ist das besser? Nein, vermutlich nicht. Wirkt nur anders. Und wir wissen ja alle, dass z.B. auch 1.99€ besser in den menschlichen Ohren klingt, als 2.00€
Weiterhin denke ich, dass die Situation und das Risiko des Autohändlers und die des Immobilienmaklers ein anderes ist. Der Immomakler VERMITTELT etwas und ist somit ein Absatzmittler. Dies unterscheidet sich (s. der vorgenannte Link) fundamental vom Händler, der nämlich das Objekt ankauft, um es zu verkaufen. Monetär hat aus meiner Sicht somit der Makler ein Risiko, dass auf die Höhe seiner Aufwendungen (Internethosting, Telefon, Arbeitszeit) beschränkt ist. Der Händler hat neben diesen Kosten noch das Problem, dass das angekaufte Auto im Wert fällt oder er es gar nicht los wird.
Daher ist dieser Vergleich zwar eine nette Idee, hinkt aber. Wie gesagt…ich suche auch noch, was wirklich passt
Zu 2.) Interessanter Gedanke. Könnte ich echt machen, aber wie gesagt ist im Moment meine Hoffnung noch groß, dass ich den Makler komplett vermeiden kann. Dinge wie “der Makler hilft bei der Vertragsgestaltung” etc. kommen für mich nicht in Frage, da ich über ein persönliches Netzwerk verfüge, dem ich stärker traue, als dem Notar eines Maklers (bin mir ja noch nicht mal sicher, welche Kick-Back Vereinbarungen da eventuell noch am Werke sind)
zu 3.) Last not least: Sicherlich ein valider Hinweis und ich stelle ja nicht in Abrede, dass unter bestimmten Umständen, Makler helfen können. Ich – und das ist natürlich sehr subjektiv – hab es einfach noch nicht erlebt, dass ein Makler wirklich starkes Interesse an einer Kaufpreisreduzierung und somit natürlich auch in einer Reduzierung seiner Courtage hatte. ABER, ist eben hier in meiner Gegend ein Verkäufermarkt und warum sollte ich agieren, wenn ich jemanden finde, der nicht verhandeln will. Fair enough.
Nochmals Danke und none taken
Zum gleichen Thema hat übrigens die Welt online auch einen Artikel geschrieben, der recht lesenswert ist und hier zu finden ist: Die Schattenwelt der Makler http://www.welt.de/article12597604
An der Stelle erneut Danke an Stephan vom http://blog.immoverlag.com, der mich erstmals auf diesen Beitrag aufmerksam machte.